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Oct 01, 2023

Plan de transport de Seattle : comment atteindre une ville de 15 minutes avec l'aide d'ultra

Je pense que l'un des meilleurs arguments de Tacomee - parce qu'il comprend les constructeurs -

Je pense que l'un des meilleurs arguments de Tacomee - parce qu'il comprend les constructeurs - est que les constructeurs ne peuvent construire et ne construiront qu'un nombre limité de logements dans cette région. Dans ce marché avec des taux d'intérêt en hausse, des baisses des marchés boursiers, des licenciements technologiques, des taux hypothécaires plus élevés et moins d'investissements pour le développement multifamilial, ce montant de construction annuelle a diminué et restera probablement déprimé pendant un certain temps.

Peu importe le niveau de zonage d'une ville, le nombre de logements réellement construits restera le même.

Un point que j'essaie de faire valoir est la capacité de zonage non réalisée que nous avons en réalité dans toute cette région. Seattle a récemment agrandi les UGA et les a reclassés, et autorise désormais trois logements distincts par lot résidentiel. Regardez le zonage à Bellevue. Malgré des estimations de croissance démographique future très élevées, chaque ville a une capacité de zonage qui atteint déjà ses objectifs de croissance de logements GMPC. Je ne pense pas que beaucoup de personnes sur ce blog veuillent comprendre cela, car cela signifie que le zonage n'est pas le remède magique pour l'abordabilité du logement.

Même si la région ne modifiait jamais son zonage actuel, il faudrait environ 50 ans aux constructeurs pour épuiser le zonage existant actuel.

Un autre point que j'essaie de faire valoir est que le terme "greenfield" n'est pas juridiquement pertinent. Le lot peut être végétalisé ou non développé, mais il est toujours plat et zoné pour le développement de propriétés privées. La meilleure façon d'inciter ces lots "greenfield" en cours de développement est de les zoner. Historiquement, la deuxième meilleure façon est d'avoir une ville où les gens ne veulent pas vivre à cause de la criminalité, des écoles, des emplois, du coût de la vie, etc.

Un autre bon point que Tacomee fait et un ancien affiche nommé Bernie - qui, comme Tacomee, appelait un chat un chat - utilise pour faire valoir que toute nouvelle construction a un coût minimum par pied carré, qui augmente chaque année, en particulier pendant un marché à forte inflation. Des choses comme l'adoption du Code international du bâtiment et les mandats de construction écologique (deux bonnes choses) augmentent également les coûts des nouvelles constructions. Les gens parlent d'un condo à 750 000 $, mais oubliez les 1 000 $/mois. Frais HOA.

Ajoutez à cela des éléments tels que la hausse des impôts fonciers, l'attrait du quartier, l'inflation et une augmentation constante de l'AMI et les prix des logements neufs et existants ne feront qu'augmenter, et comme je l'ai noté dans un autre article, les gestionnaires de biens locatifs résidentiels que je connais s'attendent à ce que les loyers augmentent de 20% au cours des deux prochaines années parce que leurs coûts ont augmenté de 20%, et ce sont des développements avec des taux d'intérêt antérieurs beaucoup plus bas.

Je ne sais pas quels remèdes il y a. Oui, si vous augmentez la zone des zones SFH, une plus grande partie de la nouvelle construction limitée se déplacera chaque année des zones plus urbaines vers des zones plus suburbaines parce que les prix des logements seront plus élevés, et il y aura probablement plus de développement "vert" et plus de gentrification dans le sud de Seattle, mais cela ne crée pas plus de nouvelles unités de logement nettes ou ne réduit pas le prix de ces nouveaux logements, et beaucoup de ces zones n'ont pas de transit, alors quel est l'intérêt ou l'objectif ? Je ne pense toujours pas que beaucoup de personnes sur ce blog comprennent la différence entre l'utilisation et le zonage réglementaire, et que tout ce que nous examinons en ce moment lorsque nous parlons de zones SFH est de permettre une utilisation différente (multifamiliale) mais avec les mêmes limites réglementaires que dans une ville comme MI signifie des tailles de lot minimales de 8400 à 15 000 pieds carrés, des reculs de 20' X 25' X 10' X 5' avec une couverture imperméable maximale de 45% avec zéro écart et une limite de ratio surface GFA/lot de 40 % avec zéro écart. Oh, et au moins une place de parking couverte par unité. En écoutant les gens sur ce blog, on pourrait penser que l'utilisation de ces lots permettrait un développement à l'échelle Hyatt.

On peut déménager dans une unité plus petite, ou dans un quartier moins recherché, ou trouver un colocataire, mais espérer que la nouvelle construction entraînera une baisse ou même une stabilisation des prix des logements - en particulier les locations - est probablement un rêve, surtout si l'AMI continue d'augmenter. Seattle a de moins en moins de quartiers souhaitables dans lesquels les urbanistes blancs veulent vivre et ils deviennent de plus en plus chers, ou de plus en plus de gens déménagent ici, ce qui semble actuellement être beaucoup moins que prévu.

Certains sur ce blog deviennent émotifs parce qu'ils voient leur loyer augmenter alors que l'AMI (mais pas le leur) continue d'augmenter, ceux qui possèdent voient l'appréciation, et les constructeurs continuent de construire pour cette foule d'AMI tout en remplaçant les logements plus anciens et plus abordables donc il y a de moins en moins de logements "abordables". D'autres, comme Tacomee, sont frustrés en leur disant qu'il n'y a pas de solution magique pour le zonage, et une ville qui s'embourgeoise comme Seattle perd parfois son charme en chassant les classes inférieures.

Seattle n'est pas la première et ce ne sera pas la dernière ville à vivre cela, mais le choc initial pour les résidents existants est dur. Je me souviens quand le zonage et le développement de Belltown ont forcé tous les artistes à Georgetown, et maintenant ils sont déplacés de là à cause de la gentrification. Peu de personnes sur ce blog les ont pleurées.

À peu près les seules villes qui ont inversé cette tendance sont celles qui ont subi un effondrement économique et les gens avec de l'argent ont commencé à s'éloigner. Il y a quelques grandes villes anciennes dans ce pays où les valeurs foncières sont maintenant très bon marché, et avec WFH, cela vaut peut-être le coup d'œil.