Nouvelles

Aug 20, 2023

Les investisseurs en actions reculent sur l'industrie alors que les rendements diminuent

Patricia Kirk | 18 janvier 2023 Investir dans tout type d'immobilier commercial a

Patricia Kirk | 18 janvier 2023

Investir dans tout type d'immobilier commercial est devenu plus difficile au cours de la dernière année, et cela est vrai même pour le secteur industriel, considéré aujourd'hui comme l'une des classes d'actifs les plus solides par les investisseurs. En raison de la hausse des taux d'intérêt et des inquiétudes concernant une éventuelle récession, les prêteurs adoptent désormais une position plus conservatrice sur les transactions industrielles, selon Al Pontius, vice-président senior, directeur national des bureaux, de l'industrie et de la santé, de la société de services immobiliers Marcus & Millichap.

Les chiffres récents des ventes d'investissements pour le secteur industriel reflètent l'impact des exigences de fonds propres plus élevées et des taux d'intérêt plus élevés, qui sont maintenant en moyenne de 6,0 %, contre une moyenne de 2,0 à 3,0 % il y a un an, note Pontius. Depuis le début de l'année jusqu'en novembre, le volume des ventes industrielles aux États-Unis a totalisé 137,6 milliards de dollars, soit une baisse de 3% par rapport à la même période en 2021, selon la société de données immobilières MSCI Real Assets, qui a estimé le taux de capitalisation moyen du secteur à 5,4%. Pendant ce temps, un rapport sur les marchés des capitaux du troisième trimestre de la société de services immobiliers CBRE a estimé qu'au cours de ce trimestre, le volume des ventes industrielles a chuté de 23,6% par rapport à il y a un an, passant de 41,1 milliards de dollars à 31,4 milliards de dollars. Les ventes d'actifs uniques de propriétés industrielles ont chuté de 25,7 %, à 19,5 milliards de dollars.

En relation: Les ventes industrielles ne sont pas à l'abri de l'impact de la hausse des taux d'intérêt

Il existe encore une variété de sources de capitaux sur le marché des transactions industrielles, y compris des particuliers fortunés, des institutions, des capitaux étrangers et de petits investisseurs, note Stephannie Rodriguez, directrice nationale des services industriels de la société de services immobiliers Colliers. Mais ils prennent moins de risques qu'auparavant.

Les sources traditionnelles de dette immobilière commerciale, telles que les banques et les compagnies d'assurance-vie, ont réduit les niveaux d'endettement qu'elles offrent en raison de la hausse des taux d'intérêt et de l'assouplissement des conditions économiques, ajoute Jim Koman, PDG et fondateur d'ElmTree Funds, une société immobilière de capital-investissement basée à Saint-Louis. Selon Pontius, les ratios prêt-valeur (LTV) disponibles aujourd'hui varient généralement entre 65 et 75 %, selon l'emplacement de l'actif, l'état physique et la structure du bail, contre 70 à 80 % il y a un an.

En relation: Les institutions se sont tournées vers les centres multifamiliaux, industriels et de données dans leurs allocations immobilières

En conséquence, les investisseurs se tournent de plus en plus vers des sources de financement alternatives plus coûteuses pour la couverture de la dette et des fonds propres. Les investissements mezzanine et actions privilégiées sont plus demandés dans l'environnement d'investissement actuel que par le passé, déclare Koman. Il note que ces sources offrent des LTV plus élevés que ceux actuellement disponibles auprès des sources de prêt traditionnelles, bien qu'à un coût plus élevé. Cependant, le coût et les conditions du financement mezzanine et des financements par actions privilégiées varient considérablement, selon les caractéristiques et le profil de risque de l'opération. "Ainsi, les investissements mezzanine ou en actions privilégiées doivent être analysés et souscrits au cas par cas pour s'assurer qu'ils sont relutifs pour la transaction."

Alors que les coûts de construction continuaient d'augmenter sur tous les marchés, la structuration de la pile de capitaux avec une mezzanine ou des actions privilégiées pour les projets de développement était devenue plus courante pour le développement, note Jeff DeHarty, vice-président principal de la dette et des actions chez le fournisseur de services d'investissement Northmarq. Si leur véhicule de prêt le permet, certains investisseurs institutionnels proposent désormais un financement mezzanine, car il s'agit d'une alternative d'investissement comparativement plus intéressante que le financement par actions, car il produit un rendement plus élevé de 11 à 14 % à un risque moindre, ajoute Pontius.

En raison de la demande croissante, plusieurs fonds d'actions et de dettes axés sur le secteur industriel lèvent activement des fonds, explique Koman. Ils se concentrent généralement sur les actifs immobiliers logistiques, en particulier les hubs du dernier kilomètre.

Cependant, dans l'ensemble, la collecte de fonds en actions a ralenti, les conseillers réinitialisant les attentes de rendement et les stratégies d'investissement en fonction de l'évolution des conditions du marché, déclare Chris Riley, président des marchés de capitaux industriels et logistiques américains chez CBRE. Il note que la collecte de fonds toujours en cours vise des augmentations plus petites et laisse plus de temps pour sécuriser le capital nécessaire.

La collecte de fonds en actions est difficile en ce moment pour diverses raisons, selon Pontius. Par exemple, les fonds de pension ont des allocations de portefeuille à différents types d'investissement, y compris les titres, les obligations et l'immobilier, note-t-il. L'allocation pour l'immobilier représente généralement 10 à 14 % de leur portefeuille, donc si un portefeuille de 100 millions de dollars diminue à 80 millions de dollars en raison d'une baisse du marché boursier, la composante immobilière devient alors sur-allouée et l'institution ne fournira plus de financement immobilier jusqu'à ce que les allocations reviennent en ligne avec les objectifs pour chaque type d'investissement.

Pendant ce temps, les investisseurs doivent garder à l'esprit que les chiffres des rapports immobiliers suivent de deux à six mois ce qui se passe réellement sur le marché, dit Pontius. Par exemple, plutôt que les prix des propriétés industrielles restent stables et une augmentation de 30 à 40 points de base des taux de capitalisation comme indiqué récemment, il soutient que les valeurs sont en fait inférieures de 7,0 à 15,0 % à celles d'il y a un an et que les taux de capitalisation ont augmenté de 75 à 150 points de base.

Ainsi, outre le coût plus élevé de la dette, la tarification et les taux de capitalisation plus élevés réduisent également les rendements potentiels pour ceux qui cherchent à vendre leurs actifs. Les revenus d'exploitation nets (NOI) et les rendements en espèces ont augmenté en 2022 à mesure que les loyers se sont appréciés dans l'ensemble du secteur, et les investisseurs qui ont acheté des actifs l'ont fait à des taux de capitalisation qui étaient de 30 à 50 % plus élevés qu'au sommet, explique Riley. "De nombreuses nouvelles livraisons spéculatives bien situées sur des marchés cibles souhaitables ont connu une plus grande appréciation des loyers du marché que l'augmentation du taux de capitalisation, offrant un retour sur coûts stabilisé acceptable. Mais les rendements totaux ne sont pas aux mêmes niveaux que ceux atteints au premier trimestre 2021 et 2022 en raison de la baisse des prix de sortie. "

En raison des fondamentaux attrayants de l'offre et de la demande dans le secteur, de nombreux investisseurs sont toujours intéressés à investir leur argent dans des propriétés industrielles, selon Pontius. Mais tout le monde est très sélectif. Les investisseurs n'achèteront que si le taux plafond de l'opération dépasse le taux d'endettement. "Si le flux de revenus va être stable pour les années à venir, le taux de plafond doit être d'au moins 6,5 à 7,0% pour effectuer des transactions."

L'exception concerne les transactions présentant un potentiel de hausse à court terme. Par exemple, les actifs avec un plafond de 4 ou 5 % restent attractifs si le bail expire dans les deux prochaines années, permettant à l'acheteur d'augmenter les loyers au taux du marché.

Selon un récent rapport de Newmark, dans l'ensemble, l'activité mensuelle des marchés de capitaux industriels a connu des baisses à deux chiffres d'une année sur l'autre depuis août 2022, avec des données limitées indiquant une hausse des taux de capitalisation et une baisse des prix des actifs à durée moyenne pondérée des baux (WALT) à court et à long terme. Mais des primes plus élevées et des taux de capitalisation inférieurs sont toujours appliqués aux premiers.

En fait, Riley note qu'il y a eu une légère augmentation de la demande des investisseurs et des prix à la fin de 2022 - plus forte qu'au troisième trimestre - principalement pour les actifs qui contiennent des loyers en place inférieurs au marché avec des WALT courts.

Selon Newmark, l'analyse des transactions de vente industrielles en 2022 a démontré que les actifs avec moins de trois ans restants de WALT ont réalisé une prime moyenne de 55% sur les prix au pied carré et les taux de capitalisation qui étaient d'environ 70 points de base inférieurs à ceux des actifs avec près d'une décennie ou plus dans WALT. Le delta du taux de capitalisation implique une différence de valeur de 17,5 % entre les actifs WALT à court et à long terme, en moyenne.

En outre, le rapport note qu'avec le SOFR (taux de financement au jour le jour sécurisé) à 4,31 % début janvier et d'autres hausses de taux d'intérêt possibles, l'acquisition d'actifs WALT à court terme comporte un potentiel d'effet de levier négatif à court terme, mais la perspective d'obtenir une plus grande trésorerie et un refinancement à un taux inférieur dans les années à venir.

Et selon Korman, la plus forte demande des investisseurs provient des investisseurs privés et institutionnels ayant un horizon d'investissement à long terme, tels que les family offices et les fonds de pension. Riley dit que les acheteurs qui ne comptent pas sur l'effet de levier ou qui utilisent un faible effet de levier pour conclure des transactions sont les plus actifs, y compris les comptes séparés, les fonds de base ouverts, les family offices et d'autres acheteurs privés qui peuvent conserver leurs actifs indéfiniment. Il suggère que les investisseurs privés considèrent le marché actuel comme une opportunité d'achat pour des rendements démesurés à des prix inférieurs au coût de remplacement - une combinaison attrayante.

De plus, les groupes qui cherchent à réinvestir leur argent à des fins fiscales sont actifs en ce moment, dit Rodriguez.

Pendant ce temps, les véhicules d'investissement confrontés à des files d'attente de rachat - REIT non négociés et fonds ouverts - sont les moins actifs du côté des acheteurs et vendent ou financent des actifs pour lever des capitaux, selon Riley.

Plus d'informations sur les formats de texte