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Apr 21, 2023

Pourquoi les bureaux de la banlieue sud de la Floride sont les meilleurs pour le réaménagement

Des appartements aux industriels, les projets donnent une nouvelle vie à certains sud de la Floride

Des appartements aux projets industriels, les projets donnent une nouvelle vie à certains bureaux du sud de la Floride

De gauche à droite : Steve Poulos de Bridge Industrial ; Mark Corlew et Anuj Grover de Grover Corlew; Isaac et Liat Toledano du groupe BH ; Jon Paul Pérez et Jorge Pérez de Related Group ainsi que plusieurs immeubles de bureaux (Getty, Google Maps, LoopNet, BH Group, Bridge Industrial, Grover Corlew, Related Group)

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TAILLE DE POLICE

Pendant des années, un immeuble de bureaux de quatre étages situé dans le parc d'activités de Beacon Station, dans le nord du comté de Miami-Dade, a été en effervescence avec les employés de Ryder System. L'entreprise de logistique a fait du bâtiment beige son siège social il y a 18 ans, et elle comptait jusqu'à 800 employés à la fois.

Mais le bâtiment de 250 000 pieds carrés aura bientôt disparu.

En raison de la transition vers le travail hybride, Ryder réduit ses effectifs et cherche sa nouvelle maison ailleurs à Miami-Dade. En mars, elle a vendu le bâtiment de la gare Beacon à un promoteur qui prévoit un complexe industriel à sa place.

C'est un scénario qui se déroule dans le sud de la Floride. Certains des plus grands employeurs de la région des trois comtés cèdent une partie ou la totalité de leurs espaces de bureau – au grand plaisir des promoteurs qui récupèrent les campus avec des plans pour démolir les bâtiments existants et construire des classes d'actifs en demande telles que l'industrie et le résidentiel.

Le réaménagement des immeubles de bureaux présente un contraste frappant avec l'histoire qui a défini le marché du sud de la Floride au cours des trois dernières années. Au fur et à mesure que les entreprises du nord-est et de la côte ouest se sont développées ou ont déménagé ici, la région a acquis une réputation de paradis immobilier de bureaux par rapport au reste du pays, qui continue de lutter contre l'augmentation des taux d'inoccupation dans le secteur commercial.

Néanmoins, les entreprises basées de longue date dans le sud de la Floride ne sont plus épargnées par la popularité croissante du travail à distance, ce qui incite beaucoup à réduire leur empreinte, selon des initiés de l'industrie.

"Ce que vous voyez aujourd'hui, c'est que l'espace de bureau est au premier plan des préoccupations", a déclaré JC de Ona, président de la division sud-est de la Floride à la Centennial Bank. "Ainsi, certains grands développeurs poursuivent ces propriétés avec l'intention de les repositionner."

Bridge Industrial, qui a acheté le siège social de Ryder, prévoit une paire de bâtiments d'entrepôt couvrant 330 000 pieds carrés combinés, selon une demande déposée auprès de Miami-Dade. Ryder restera basé dans le bâtiment pour l'année prochaine grâce à un accord de cession-bail jusqu'à ce qu'il trouve sa nouvelle maison.

À Fort Lauderdale, Grover Corlew planifie le Mayla Cypress Creek de sept étages, qui comprendra 312 appartements. Il sera situé sur le site d'un immeuble de bureaux au 6261 Northwest Sixth Way et sur un terrain adjacent qui faisait partie du siège social de Citrix, bien que la société de cloud computing ait conservé le reste de son campus. Plus au nord, Pebb Enterprises et BH Group devraient ajouter des appartements et des commerces de détail au campus Office Depot de Boca Raton qu'ils ont acheté, tout en donnant un coup de jeune à certains des bureaux existants, a rapporté le South Florida Business Journal.

BH, dirigé par Isaac et Liat Toledano, s'est également associé au groupe associé de la famille Pérez pour le réaménagement d'un immeuble de bureaux vacant à Plantation - anciennement occupé par AT&T - avec peut-être plus de 400 appartements, y compris des logements pour la main-d'œuvre et des commerces.

La tendance à saisir des bureaux en tant que sites de développement est autant le résultat d'un ralentissement de la location qu'un facteur du problème séculaire de la rareté des sites constructibles dans le sud de la Floride.

"Il n'y a pas beaucoup de terres ici", a déclaré de Ona, "il faut donc parfois faire preuve d'un peu plus de créativité et rechercher des propriétés qui peuvent être repositionnées."

Le réaménagement d'une classe d'actifs en difficulté en une classe florissante est un jeu immobilier bien connu dans le sud de la Floride.

D'abord, ce sont les terrains de golf. Il y a environ cinq ans, au milieu d'une offre excédentaire de pistes et des difficultés financières auxquelles certains parcours étaient confrontés, les promoteurs ont fait des propriétés leurs principales cibles pour les projets résidentiels.

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En 2021, un marché de détail atone a fait des centres commerciaux tout le battage médiatique, les acteurs immobiliers ramassant les propriétés de brique et de mortier avec des projets de projets multifamiliaux.

Plus récemment, alors que les universités se contractaient en raison d'une baisse des inscriptions au premier cycle, les promoteurs se sont rapidement emparés des propriétés situées au centre. Les plans vont du remplacement de bâtiments existants par des condominiums à la réaffectation de dortoirs en appartements.

Désormais, le réaménagement de bureaux est le dernier ajout à la tendance. Les immeubles de bureaux qui sont sur le point d'être rasés sont souvent vieillissants, la plupart d'entre eux ayant été construits au début des années 2000, mais certains datent d'aussi loin que les années 1980. Ils se trouvent également dans les zones suburbaines et ont peu profité de l'afflux d'entreprises extérieures. Ils n'ont pas l'ambiance moderne et les commodités que les locataires transplantés veulent et n'ont pas connu les augmentations de loyer pour les marchés plus en demande tels que le quartier financier de Brickell à Miami.

Les promoteurs "achètent un ancien immeuble de bureaux de classe B ou C avec un grand terrain", a déclaré Alex Zylberglait, de Marcus & Millichap. "Le bâtiment est quelque peu obsolète sur le plan fonctionnel, ils l'achètent donc pour la valeur d'un immeuble de bureaux, ce qui n'a pas de valeur car les tarifs [de location] ne sont pas aussi élevés car, encore une fois, il n'y a pas de commodités."

Le siège social de Ryder au 11690 Northwest 105th Street se trouve dans une zone non constituée en société de Miami-Dade, à l'ouest de Medley. Au premier trimestre, le loyer moyen demandé dans le sous-marché de Medley était de 36,14 dollars le pied carré, bien inférieur à celui de Brickell à 83,23 dollars, selon un rapport de Colliers.

En mars, Bridge a payé 42,1 millions de dollars pour le bâtiment, soit à peu près le même prix que le prix de la propriété de 16,8 acres de 42 millions de dollars il y a neuf ans.

Le siège social de 650 000 pieds carrés d'Office Depot au 6600 North Military Trail se trouve à Boca Raton, une ville du sud du comté de Palm Beach. Les loyers moyens des bureaux demandés à Boca étaient de l'ordre de 30 dollars le pied carré au premier trimestre, bien qu'ils atteignent les 40 dollars dans certaines parties de la ville, selon Colliers. C'est moins que le loyer moyen demandé de 80,86 $ dans le quartier central des affaires de West Palm Beach, l'épicentre du marché des bureaux du comté.

En avril, Pebb et BH ont récupéré le siège social de 29 acres d'Office Depot pour 104 millions de dollars, marquant une réduction de 21% par rapport au prix de 132,1 millions de dollars de la propriété il y a six ans. Office Depot a loué une partie de l'espace pendant deux ans.

Les emplacements suburbains des immeubles de bureaux prêts à être réaménagés signifient que les propriétés sont dotées de vastes terrains. Dans le même temps, les accords de cession-bail donnent aux acheteurs des liquidités pendant qu'ils élaborent les plans du projet.

Les développeurs "peuvent acheter un actif existant, sans doute à prix réduit, pour que le terrain couvert joue, et ils ont suffisamment de masse pour faire du multifamilial et de l'usage mixte et de la vente au détail", a déclaré Zylberglait.

La question de savoir si le réaménagement des bureaux s'implante davantage dans le sud de la Floride dépend de l'évolution du marché.

De Ona, de Centennial Bank, voit la tendance se poursuivre, même si cela pourrait également être le cas d'une entreprise de promoteurs achetant un immeuble de bureaux avec un terrain excédentaire où ils peuvent ajouter des appartements.

Signe probable que davantage de bureaux pourraient devenir des sites de développement, la société de services de sécurité ADT a renouvelé le bail de son siège social à Boca Raton l'année dernière, mais n'a occupé que 104 000 pieds carrés, soit 26% d'espace en moins qu'elle n'en occupait auparavant. Achevé en 1980, le bâtiment appartient à Pebb and Tortoise Properties.

"Là où il y a un jeu à valeur ajoutée, où ils peuvent repositionner et réutiliser une propriété pour une meilleure utilisation", a déclaré de Ona, "je pense que nous continuerons à voir cela."