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May 22, 2023

Tous les bâtiments industriels ne sont pas identiques

Comme nous en avons discuté à maintes reprises, l'immobilier commercial est aussi varié qu'un

Comme nous en avons discuté à plusieurs reprises, l'immobilier commercial est aussi varié que les humeurs d'un adolescent.

Bien sûr, nous traitons dans trois classes d'actifs spécifiques : industriel, bureau et commerce de détail. Mais à l'intérieur de chacune se trouvent des sous-catégories qui créent les variations.

Certes, un centre commercial régional est différent d'un Mimi's Cafe. Le bureau de votre médecin a des commodités différentes de celles de votre CPA.

La chronique d'aujourd'hui traite des caractéristiques qui définissent les différents types de bâtiments industriels. Il existe trois grandes catégories de bâtiments industriels : fabrication, entrepôts logistiques et flex. Alors, comment savoir quelle catégorie fait appel au genre d'occupant industriel ? Continuez à lire et je ferai les distinctions.

Les bâtiments de fabrication sont généralement construits en béton, en blocs de béton ou en métal. C'est aussi là que les produits sont fabriqués, stockés et expédiés. Les matières premières du processus de fabrication sont généralement stockées sur place (souvent dans une cour de stockage extérieure afin de ne pas saccager l'espace au sol à l'intérieur) ainsi que les machines qui fabriquent les produits et les employés qui font fonctionner les machines et soutiennent le processus de fabrication.

Ces bâtiments peuvent être "autonomes" ou faire partie d'un bâtiment plus grand, mais ont généralement une plus grande alimentation électrique dans le bâtiment, 10 à 30 % de la superficie totale de l'espace de bureau, des portes de chargement au niveau du sol par rapport aux portes de chargement à hauteur de camion (certains peuvent avoir les deux), des zones de stockage extérieures clôturées et un dégagement d'entrepôt de 14 à 24 pieds sous la poutre dans la zone de l'entrepôt/de l'usine.

Parce que ces emplacements ont généralement plus d'espace de bureau, ils ont également plus de places de stationnement - un minimum de deux places de stationnement par 1 000 pieds carrés de bâtiment.

Les fabricants peuvent généralement opérer dans un bâtiment avec une hauteur de plafond inférieure car leur usine est consommée avec des machines et des matières premières par rapport aux produits finis en attente d'expédition. La plupart des produits sont fabriqués et livrés en quelques jours afin de ne pas stocker une grande quantité de produits finis.

Un entrepôt de distribution tel que décrit ci-dessous ne répond généralement pas à une exigence de fabrication, mais certains distributeurs peuvent être en mesure d'occuper un bâtiment de fabrication, en particulier si le bâtiment est équipé d'un chargement au niveau du sol et à hauteur de camion.

Les bâtiments logistiques étaient autrefois appelés bâtiments d'entrepôt de distribution.

Ils sont généralement en béton (en raison de la hauteur des murs). Les produits sont mis en scène, stockés et expédiés depuis l'intérieur de leurs murs. En règle générale, aucune fabrication ou assemblage n'est effectué sur place.

Par conséquent, moins de personnel de soutien et aucune matière première ne sont hébergées sur place. Les bâtiments logistiques nécessitent un chargement à hauteur de camion, un dégagement d'entrepôt d'au moins 24 pieds et un rayon de braquage des camions de 130 pieds ou plus.

La configuration idéale est un bâtiment rectangulaire avec un chargement "cross-dock" afin que le point entre les marchandises stockées et les portes de chargement soit minimisé. Parce que ces bâtiments abritent généralement moins d'employés, la prime sur les espaces de bureau et le stationnement est moindre. Ces bâtiments ont normalement un ratio de stationnement d'une place de stationnement par 1 000 pieds carrés de bâtiment

Le boom des ordinateurs personnels du début au milieu des années 1980 a donné naissance à une nouvelle industrie et, par conséquent, à un nouveau type de bâtiment industriel : le bâtiment flexible, anciennement appelé bâtiment de recherche et développement.

Étant donné que les entreprises informatiques employaient un grand nombre de travailleurs qualifiés, le bâtiment industriel typique ne contenait pas suffisamment d'espace de bureau ou suffisamment de stationnement pour ajouter des bureaux supplémentaires.

Les promoteurs de bâtiments de R&D ont créé le «deuxième étage mezzanine» qui permettait à un terrain plus petit d'accueillir un bâtiment plus grand. La Silicon Valley en Californie du Nord et le spectre d'Irvine sont peuplés de ces bâtiments flexibles.

Généralement, ces bâtiments sont en béton et en verre car ils sont modernes et sont occupés par un groupe de fabrication ou d'assemblage de haute technologie et un nombre important d'employés (ingénierie, comptabilité, achats, ventes, support commercial et service client).

Le stationnement, l'électricité, le pourcentage de bureaux et l'aménagement sont les caractéristiques importantes de ces bâtiments. Ces structures disposent de trois ou quatre places de stationnement par 1 000 pieds carrés de bâtiment, et dans certains cas, peuvent accueillir un usage nécessitant 100 % de bureau.

Moins importants sont le chargement, la hauteur libre dans l'entrepôt et le stockage extérieur dans la cour.

Mais, hélas, notre monde est bâti sur des exceptions. Cela est également vrai pour les emplacements. Vous pouvez avoir certaines des caractéristiques de tout ce qui précède dans votre région et cela fonctionne très bien. Ce qui précède est vrai dans la définition "classique" des types de bâtiments.

Allen C. Buchanan, SIOR, est directeur chez Lee & Associates Commercial Real Estate Services à Orange. Il peut être joint à [email protected] ou 714.564.7104.

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