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Aug 26, 2023

Rencontrez la nouvelle norme dans l'investissement immobilier commercial

Pendant la majeure partie des 15 dernières années, les marchés de l'immobilier et des capitaux immobiliers

Pendant la majeure partie des 15 dernières années, les marchés de l'immobilier et des capitaux immobiliers ont bénéficié d'une gestion de crise. La Réserve fédérale, en maintenant les taux d'intérêt très bas et en générant une demande, a assuré que les valorisations des actifs pourraient continuer à grimper. Récemment, en inversant le cours et en augmentant fortement le taux des fonds fédéraux, cependant, il a signalé que son aide avait une limite.

Alors qu'une nouvelle normalité apparaît, de nombreux sponsors et investisseurs immobiliers vont revoir leurs stratégies de capital pour s'adapter en conséquence. Des arrangements financiers plus flexibles tels que les actions privilégiées et le financement mezzanine peuvent aider à évacuer la pression qui s'exerce sur les actifs qui ont été financés à des taux bas et des valeurs plus élevées. Si les sponsors, les investisseurs et les prêteurs peuvent intensifier la coopération et reporter les plans de sortie pour mieux positionner les projets face à l'évolution des conditions et des opportunités, des résultats plus graves peuvent peut-être être évités.

En 2022, les marchés de l'immobilier et des capitaux immobiliers ont subi leur troisième perturbation majeure en seulement 15 ans. La crise financière mondiale, la pandémie de COVID-19 et les récents taux d'inflation à des sommets de 40 ans sont les cygnes noirs proverbiaux de la finance. Les deux premiers comprennent une ère de crise pour les marchés immobiliers qui a déclenché la forte réaction de la Réserve fédérale dans un effort pour éviter une plus grande tourmente économique, jusqu'à l'année dernière, lorsque l'inflation s'est enflammée et a inauguré un problème auquel les marchés immobiliers n'ont pas été confrontés depuis des années : la liquidité s'écoule du système.

La hausse des taux d'intérêt au cours de la dernière année et les perturbations du marché qui en ont résulté ont déjà produit des actifs en difficulté. Alors que la liquidité des banques diminue en raison de contraintes réglementaires et de souscription internes, les acheteurs attendent pour essayer de profiter de cette détresse, le capital-investissement assemble des fonds de dette pour s'attaquer aux emprunteurs et aux actifs vulnérables, et la pression augmente pour que les propriétaires deviennent plus inventifs pour ajuster leurs piles de capital. Cela est particulièrement vrai pour ceux qui ont des prêts arrivant à échéance ou à taux variable, ainsi que pour les fonds confrontés à des rachats croissants de la part des investisseurs.

Les prolongations de prêt, les restructurations et les accords d'abstention constituent généralement la première ligne de défense et peuvent apporter un soulagement critique, en particulier pour les propriétés dont les fondamentaux sont par ailleurs solides. Si l'inflation persistante conduit à une période prolongée de taux plus élevés au cours de laquelle les valorisations des actifs baissent, d'autres stratégies de capital telles que les prêts mezzanine et les actions privilégiées pourraient devenir plus souhaitables. Dans certains cas, cela sera nécessaire pour réduire le ratio prêt/valeur senior afin de persuader les prêteurs seniors de rester dans un projet. Dans d'autres, il peut être préférable de rechercher des capitaux alternatifs.

Les prêts mezzanine et les actions privilégiées ont été le financement subordonné incontournable pour les propriétaires ayant besoin de fonds supplémentaires pour restructurer et/ou recapitaliser leurs projets en vue d'obtenir des conditions plus viables des banques sur les prêts privilégiés. Les deux, en particulier les actions privilégiées, offrent une flexibilité de personnalisation qui peut profiter à toutes les parties prenantes. Les prêts mezzanine sont généralement considérés comme plus standardisés, moins compliqués et, par conséquent, plus négociables.

Avec les prêts mezzanine, les questions fiscales sont moins décourageantes que les actions privilégiées, qui ont tendance à avoir plus de variables. En tant que dette, cependant, les prêts mezzanine peuvent soulever des problèmes d'approbation et de coordination avec les prêteurs seniors, sans parler d'autres problèmes tels que l'échéance relativement courte et les remboursements mensuels du principal.

Les actions privilégiées offrent généralement plus de flexibilité que les prêts mezzanine, y compris la possibilité pour le fournisseur de capitaux de structurer son rendement de nombreuses manières et/ou pour le sponsor de gagner du temps et des liquidités supplémentaires pour stabiliser son projet. Les actions privilégiées ont tendance à être plus chères, mais à mesure que les marchés immobiliers s'adaptent à la nouvelle normalité, la flexibilité accrue offerte par les actions privilégiées peut en valoir la peine pour les projets qui ont besoin de plus de temps pour reprendre pied. En outre, la concurrence entre les prêteurs non bancaires peut exercer une certaine pression à la baisse sur le coût et d'autres conditions des actions privilégiées et du capital mezzanine.

Jusqu'à l'année dernière, les investisseurs immobiliers étaient habitués à une tonique de taux d'intérêt bas, de liquidités abondantes et de valorisations d'actifs en hausse, alors que la Fed maintenait les taux d'intérêt bas et achetait des centaines de milliards de dollars de titres adossés à des hypothèques commerciales et résidentielles. Aujourd'hui, l'ère des mesures de relance apparemment illimitées est peut-être révolue, car l'inflation a révélé ses limites. Par conséquent, les marchés immobiliers pourraient s'adapter au nouvel environnement financier pendant un certain temps.

Pour revenir à un équilibre qui favorise des investissements durables et des rendements moins liés à l'argent bon marché, il semble que les marchés immobiliers devront être libérés d'une bonne quantité de dette senior. Cette libération peut être rapide, au détriment des actionnaires, ou lente. Les investisseurs préfèrent évidemment ce dernier, et la meilleure façon d'y parvenir pour assurer les rendements futurs sera un défi clé dans la nouvelle normalité.

Joseph Sellars est avocat senior au sein du département immobilier et du groupe de financement immobilier du cabinet d'avocats Ballard Spahr.