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Aug 18, 2023

Artemis clôture un fonds de 2,2 milliards de dollars et prévoit d'investir dans l'immobilier en difficulté à travers le pays

Artemis Real Estate Partners a obtenu son plus gros investissement jamais réalisé à un

Artemis Real Estate Partners a obtenu son plus gros investissement jamais réalisé à un moment où la collecte de fonds est en baisse dans le secteur immobilier, et il se prépare à profiter de la détresse à laquelle de nombreux propriétaires sont confrontés.

La société d'investissement basée à Washington, DC vient de clôturer son dernier véhicule immobilier, Artemis Fund IV, avec 2,2 milliards de dollars d'engagements, soit plus du double de son précédent fonds le plus important et dépassant de loin son objectif de 1,5 milliard de dollars, ont déclaré les principaux dirigeants de la société à Bisnow.

"C'était la première fois que la taille de notre fonds était suffisamment importante pour attirer l'intérêt des richesses souveraines du Moyen-Orient et d'Asie, c'était donc nouveau pour nous", a déclaré la co-PDG d'Artemis, Deborah Harmon, dans une interview vendredi. "Mais la répétition des investisseurs existants reflète les antécédents, l'équipe, les partenaires opérationnels et l'opportunité du marché aujourd'hui."

Artemis cherche à répartir les investissements du fonds sur une gamme de classes d'actifs et de marchés, mais il est particulièrement intéressé par les domaines où il constate des remises sur les prix, notamment les immeubles de bureaux en difficulté et les villes côtières durement touchées comme New York et San Francisco.

En plus des fonds souverains, Artemis a apporté de l'argent provenant de fonds de pension publics et d'entreprises, de dotations, de fondations et de family offices. Harmon a déclaré que 95% des investisseurs institutionnels de son ancien fonds immobilier sont revenus pour investir dans le dernier véhicule.

Artemis Real Estate Partners Fund IV LP, qui a été créé en décembre 2021, a levé plus de 1,9 milliard de dollars au 20 mars auprès de 97 investisseurs, selon un dossier de la Securities and Exchange Commission.

Le meilleur effort de collecte de fonds de l'entreprise intervient dans un contexte de ralentissement plus large du marché. L'activité mondiale de collecte de fonds immobiliers au premier trimestre a totalisé 90,9 milliards de dollars, selon PitchBook, en baisse de 42% par rapport au même trimestre l'an dernier et représentant le premier trimestre en au moins cinq ans où le financement est tombé en dessous de 100 milliards de dollars.

Harmon a déclaré qu'il était "très difficile" pour de nombreux gestionnaires de fonds immobiliers de lever des capitaux institutionnels sur le marché actuel, mais Artemis a pu surmonter ce défi grâce à ses partenariats solides et à la stratégie d'investissement de son dernier fonds.

Cette stratégie, a déclaré Harmon, consiste à tirer parti de la "nature tumultueuse des marchés des capitaux".

La hausse rapide des taux d'intérêt au cours de l'année dernière, combinée à l'effondrement de trois banques régionales ces derniers mois et au retrait des grandes banques, a laissé de nombreux propriétaires immobiliers sous l'eau et incapables de refinancer leurs actifs. Harmon a déclaré que ces situations sont des opportunités de choix pour un investisseur comme Artemis.

L'entreprise peut déployer de l'argent de plusieurs manières, du capital de coentreprise au capital privilégié en passant par la dette mezzanine, a déclaré Harmon.

"La crise bancaire régionale et les défis du marché ne sont pas terminés, et nous pensons que nous allons assister à une dislocation continue dans ce secteur qui nous donnera l'opportunité d'intervenir et de fournir du capital de coentreprise, du capital de sauvetage, du capital de recapitalisation, et cela devrait être une source importante d'opportunités", a-t-elle déclaré.

De nombreux investissements de l'entreprise impliquent de faire équipe avec un partenaire de coentreprise local, et Harmon a déclaré qu'il avait 120 relations existantes avec des développeurs à travers le pays. Elle a dit qu'elle voyait maintenant l'opportunité d'étendre son réseau et de s'associer à davantage de développeurs qui ont été victimes des problèmes des banques régionales.

"La détresse dans ce secteur va créer des opportunités accrues sur le marché intermédiaire pour des partenaires d'exploitation de coentreprises vraiment solides qui ne sont qu'avec la mauvaise banque régionale", a-t-elle déclaré.

Harmon a déjà vu des moments comme celui-ci. Elle a commencé sa carrière en 1990, au milieu de la crise de l'épargne et des prêts, et elle a cofondé Artemis pendant la Grande Récession en 2009.

Elle a fondé l'entreprise avec l'ancienne secrétaire au Commerce Penny Pritzker, et elle la dirige maintenant aux côtés du co-PDG Alex Gilbert. Les trois précédents fonds immobiliers d'Artemis ont levé des totaux de 436 millions de dollars, 580 millions de dollars et 1 milliard de dollars, et il a fermé un fonds de santé de 1 milliard de dollars l'année dernière.

Artemis compte 90 employés répartis dans son siège de Chevy Chase, dans le Maryland, et ses avant-postes à New York, Los Angeles et Atlanta. Son dernier fonds de 2,2 milliards de dollars est géré par Michael Vu et Rich Banjo.

L'entreprise a déjà investi environ 10% de son dernier fonds, et c'est un an après le début de sa période d'investissement de quatre ans, ce qui signifie qu'elle doit déployer environ 2 milliards de dollars au cours des trois prochaines années.

Pour ce faire, il commence à examiner les classes d'actifs et les villes que de nombreuses sources de capital dans l'environnement actuel ne toucheraient pas avec un poteau de 10 pieds.

Ces dernières années, l'entreprise s'est concentrée sur les classes d'actifs en vogue comme les marchés multifamiliaux et industriels et à croissance rapide de la Sun Belt, mais elle tourne maintenant son attention vers les propriétés et les marchés qui connaissent des baisses massives de prix, comme les bureaux et les villes côtières en difficulté.

"Nous l'examinons", a déclaré Gilbert à propos du secteur des bureaux. "Nous y réfléchissons. Notre opinion est probablement que les prix doivent continuer à s'ajuster, mais c'est sur notre radar.

"Nous commençons également à regarder de plus près certaines des villes côtières comme San Francisco, New York, Boston qui, même si elles n'ont peut-être pas la même croissance significative de l'emploi [as the Sun Belt], ils ont plus d'ajustement des prix et la capacité de détresse. "

On estime que le secteur des bureaux à l'échelle nationale perdra collectivement 49% de sa valeur d'ici 2029, selon une étude menée par des chercheurs des universités de New York et de Columbia, créant probablement une multitude d'opportunités pour les investisseurs cherchant à acheter des actifs en difficulté. Le problème est encore plus aigu dans les grandes villes côtières du pays.

Un rapport de JLL publié la semaine dernière a révélé que 15 millions de pieds carrés de bureaux à New York sont sous l'eau, ce qui signifie que sa valorisation est tombée en dessous du solde des prêts du propriétaire sur l'actif. San Francisco et DC voient les évaluations des bureaux plonger au point que leurs gouvernements municipaux sont confrontés à des manques à gagner de centaines de millions de dollars en raison de la perte d'impôts fonciers.

Artemis pense que la correction des prix sur le marché immobilier ne fait que commencer. La société est restée prudente dans sa stratégie d'investissement, agissant comme un net vendeur au cours des deux dernières années. Mais avec la clôture du fonds, Gilbert a déclaré qu'il se préparait à devenir plus agressif.

"Nous nous attendons à avoir plus d'opportunités fin 2023 et jusqu'en 2024", a-t-il déclaré. "Ce n'est un secret pour personne que les valeurs immobilières sont en baisse, que les taux d'intérêt sont en hausse et que l'immobilier est une activité à effet de levier et à forte intensité de capital. Nous voyons donc une formidable opportunité."