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Jun 13, 2023

Le taux de délinquance CMBS bondit de 7 % en mai

Le taux de délinquance CRED iQ pour CMBS pour le mois de mai a augmenté pour le

Le taux de délinquance CRED iQ pour CMBS pour le mois de mai a augmenté pour le quatrième mois consécutif à 4,2 %.

Le taux de délinquance était de 28 points de base supérieur au taux du mois précédent de 3,93%, soit une augmentation de 7%. Le taux de défaillance du CRED iQ a augmenté d'environ 29 % depuis le début de 2023 en raison des vents contraires auxquels est confronté le secteur de l'immobilier commercial.

Les principaux moteurs de l'augmentation des impayés comprennent une plus grande détresse dans le secteur des bureaux et un environnement de refinancement plus strict pour les prêts arrivant à échéance.

Le taux de délinquance est égal au pourcentage de tous les prêts en souffrance avec services spéciaux et prêts en retard sans service spécial pour l'univers de l'échantillon de CRED iQ de plus de 600 milliards de dollars en conduit CMBS et prêts à un seul actif et à un seul emprunteur (SASB).

Le taux de service spécial de CRED iQ, égal au pourcentage de prêts CMBS qui sont avec le service spécial (en souffrance et non en souffrance), a augmenté d'un mois sur l'autre à 6,01 %, contre 5,39 %. Après une légère baisse en avril, le taux de service spécial a poursuivi sa tendance à la hausse amorcée en décembre 2022, lorsque le taux s'élevait à 4,62 %. L'agrégation des deux indicateurs de détresse - taux de défaillance et taux de service spécial - en un taux global de détresse (délinquance plus pourcentage de service spécial) équivaut à 6,43% des prêts CMBS qui sont spécialement gérés, en souffrance ou une combinaison des deux.

Le taux de détresse d'avril était égal à 6,08%, soit 35 points de base de moins que le taux de détresse de mai. Le bond d'un mois à l'autre du taux global de détresse reflète l'augmentation des taux de délinquance et de services spéciaux. Les taux en difficulté sont généralement légèrement supérieurs aux taux de service spécial, car la plupart des prêts en souffrance sont également avec le service spécial.

Les données de mai ont révélé des turbulences supplémentaires pour le secteur des bureaux pour lequel le taux d'impayés au niveau de l'immobilier est passé à 3,98%, contre 3,81% en avril. L'un des plus gros prêts déclarés en souffrance était un prêt hypothécaire à taux fixe de 783 millions de dollars garanti par le 375 Park Avenue, une tour de bureaux de 38 étages et 830 928 pieds carrés située dans le centre de Manhattan. Le prêt n'a pas été remboursé à sa date d'échéance prévue en mai et a ensuite été transféré à un service spécial pour exécuter une modification, qui a prolongé la date d'échéance du prêt d'un an, entre autres conditions.

Le financement supplémentaire pour la propriété 375 Park comprenait 217 millions de dollars en dette mezzanine qui a également été prolongée. Une cure de délinquance à court terme est susceptible d'être donnée la fermeture de la modification ; cependant, le défaut d'échéance illustre les eaux agitées face aux échéances imminentes de la dette des bureaux.

Peut-être plus inquiétant était le défaut de paiement de 30 jours d'une hypothèque de 275 millions de dollars garantie par EY Plaza, une tour de bureaux de 920 308 pieds carrés au centre-ville de Los Angeles. Le prêt a été transféré à un service spécial en avril en raison d'un paiement manqué. Semblable à 375 Park, EY Plaza dispose d'un financement mezzanine (30 millions de dollars).

Cependant, une différence principale du point de vue du crédit est que EY Plaza est grevé d'une dette à taux variable, ce qui met davantage en évidence les problèmes de couverture du service de la dette que le risque de refinancement.

Le taux de délinquance pour les immeubles de bureaux a été le plus volatil parmi les types de propriétés.

Le taux de délinquance liée à l'hébergement (4,55 %) a légèrement augmenté d'un mois à l'autre, mais il est en baisse chaque année. Le taux de délinquance de détail (7,59%) est supérieur au taux d'avril, mais a montré des signes de plafonnement avec les récentes restructurations de prêts garantis par les centres commerciaux régionaux.

Le taux de délinquance multifamiliale (1,87 %) a augmenté d'une année sur l'autre, mais reste relativement inférieur à celui des autres principaux types de propriétés. L'industrie (0,34%) et le self-stockage (0,00%) ont continué à surperformer du point de vue de la délinquance en mai.

En adoptant des taux de service spéciaux par type de propriété, les prêts aux bureaux ont affiché le plus d'activité. Le taux de service spécial pour les prêts garantis par des immeubles de bureaux a augmenté à 6,08%, contre 5,57% en avril. Avec son taux maintenant supérieur à 6 %, le taux d'entretien spécial des bureaux est presque le double de son niveau d'il y a 12 mois.

La flambée des prêts de bureaux spécialement gérés en mai a été motivée par le transfert d'un prêt de 1,3 milliard de dollars garanti par un portefeuille de 146 bureaux appartenant à Workspace Property Trust. Le prêt à taux variable a été transféré à un service spécial en avril avant sa prochaine date d'échéance en juillet. Le prêt a une option de prolongation restante, mais l'obtention d'un plafond de taux d'intérêt peut être prohibitif.

Hormis le secteur des bureaux, le taux de service spécial pour les prêts aux particuliers est tombé à 9,95%, contre 11,04% en avril. Le taux de service spécial pour l'hébergement s'est établi à 6,38%, une légère augmentation par rapport à avril.

Le multifamilial (3,87 %) a affiché une baisse de son taux d'entretien spécial, et le taux d'entretien spécial pour les propriétés industrielles (0,42 %) était relativement stable par rapport au mois précédent. Il n'y avait pas d'inventaire de self-stockage spécialement entretenu.

Le taux CMBS en difficulté de CRED iQ par type de propriété tient compte des prêts éligibles aux sous-ensembles de services en souffrance ou spéciaux. Pour le mois de mai, le taux global de détresse du CMBS est passé à 6,43 %, soit 35 points de base de plus que le taux de détresse d'avril (6,08 %), soit un bond de 5,7 %. CRED iQ a observé une augmentation relative du taux global de détresse au cours des quatre derniers mois, alors que le taux de détresse atteint son plus haut niveau depuis le début de 2022.

Marc McDevitt est directeur général principal de la société d'analyse de données CRED iQ.